Na naszej stronie przytaczamy tekst, który ukazał się na portalu www.propertynews.pl Turyści kochają Toskanię. Czy hotelarze mogą zarobić na tej miłości? (propertynews.pl) i zawiera wypowiedzi naszych ekspertów.

Rynek nieruchomości w Toskanii oszalał – nigdy nie był tak dynamiczny, jak przez ostatnie dwa miesiące. Oczywiście ten region zawsze miał olbrzymi potencjał – w końcu to wiecznie zielona kraina, ale teraz grono inwestorów szukających hoteli do kupienia szybko rośnie. Trendy we Włoszech omijają klasę średnią, więc na topie są obiekty luksusowe i ekonomiczne.

• Możliwości inwestycyjne w sektorze hotelarskim w Toskanii jest kilka. Głównie mowa o wspaniałych, luksusowych posiadłościach hotelowych i restauracyjnych.
• W poszukiwaniu okazji należy udać się do południowych Włoch, ponieważ jest tam najpiękniejsze morze, a ceny są wciąż przystępne. Nadal stosunkowo niskie stawki ma kilka obszarów w Umbrii i Toskanii.
• Najpopularniejsze regiony dla osób zamożnych to: Lombardia, Liguria, Toskania, Umbria, Kampania (Wybrzeże Amalfi), Puglia i Sardynia, więc najlepszym miejscem do zakupu luksusowego hotelu będzie jezioro Como, obszar Chianti, Wenecja lub Porto Cervo i centrum Rzymu.
  Rośnie liczba inwestorów zagranicznych we Włoszech, w tym także z Europy Środkowej. –
  Miastami najbardziej poszukiwanymi przez inwestorów pozostają kolejno: Mediolan, Rzym, Wenecja, Werona i Florencja. Jeśli chodzi o sektor czysto turystyczny, najbardziej popularne regiony to odpowiednio: Apulia, Sycylia, Sardynia, Liguria, Piemont i Toskania –

Rewitalizacja willi z przeznaczeniem na hotel
Możliwości inwestycyjne w sektorze hotelarskim w Toskanii jest kilka. Głównie mowa o wspaniałych, luksusowych posiadłościach hotelowych i restauracyjnych.

Z kolei tereny budowlane z przeznaczeniem na hotel – tu sytuacja jest trudniejsza. Nie przychodzi mi na myśl żaden taki grunt z wyjątkiem jednego w obrębie dużego pola golfowego, ale jest on już przedmiotem zaawansowanych negocjacji. Jednak w przypadku zainteresowania inwestora zaczyna się poszukiwanie odpowiedniego terenu, już pod konkretną inwestycję – tłumaczy dr Giusy Sferlazza.
Jednocześnie dodaje, że we Florencji i okolicach znajduje się kilka opuszczonych obiektów, które można odrestaurować, co wiąże się z niższymi kosztami. Ich przekształcenie w hotele można by rozważyć w ramach projektu przebudowy.
– Największa liczba ofert sprzedaży znajduje się w regionie Lombardia, a następnie w regionie Wenecja Euganejska. Biorąc pod uwagę miasta, to zdecydowanie najpopularniejszymi pozostają w kolejności: Mediolan (region Lombardia), Rzym (region Lacjum), Wenecja (region Wenecja Euganejska), Werona (region Wenecja Euganejska) i Florencja (region Toskania) – wylicza dr Giusy Sferlazza.

Włoski parasol ochronny dla inwestora
Zakup nieruchomości zawsze i wszędzie jest inwestycją, którą należy przemyśleć i skonsultować ze specjalistami z danego rynku, czyli np. prawnikiem, który sprawdzi aspekt prawny danej nieruchomości, w tym koncesji na prowadzenie działalności, co we Włoszech jest szczególnie ważne.
– Warto skorzystać z wiedzy konsultanta ds. nieruchomości, który oceni, czy cena wywoławcza jest zgodna z warunkami rynkowymi. Wreszcie trzeba skonsultować inwestycję z doradcą podatkowym, aby określić koszty podatkowe i wybrać najlepsze rozwiązanie fiskalne – radzi Ewa Trzcińska, prezes Polskiej Izby Biznesowej we Włoszech CAPI.

Ekspertka przyznaje, że już od kilku lat obserwuje zwiększone zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości w Italii.
– Najpierw pandemia, a teraz wojna na terenie Ukrainy ten trend wzmocniły – przyznaje
Ewa Trzcińska. Dlatego – aby być parasolem ochronnym dla firm i osób fizycznych dokonujących zakupów
nieruchomości we Włoszech – Polska Izba Biznesowa we Włoszech nawiązała kontakty z agencjami nieruchomości, agentami, notariuszami i tłumaczami.

Gdy cudzoziemiec kupuje hotel we Włoszech
Zakup nieruchomości z zachowaniem wszystkich warunków określonych w przepisach włoskich, może być dokonany alternatywnie przez firmę i osobę fizyczną.
– Jeśli inwestycja dokonywana jest w celu otworzenia hotelu, restauracji czy innej działalności gospodarczej, polski podmiot musi otworzyć działalność we Włoszech i tam składać zeznanie podatkowe. Jeśli nieruchomość kupowana jest na użytek własny, takiej konieczności nie ma – tłumaczy dr Fulvio Poltinari, międzynarodowy doradca podatkowy i korporacyjny z BPF Tax&Legal.
Ekspert dodaje, że zakup hotelu przez spółkę podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, który we Włoszech wynosi 4 proc., 10 proc. lub 22 proc. w zależności od charakterystyki nieruchomości i jej lokalizacji.
– Podatek VAT nie stanowi jednak kosztu, ponieważ jest odliczany w całości, jeśli nabywcą
jest spółka prawa włoskiego założona wcześniej we Włoszech przez polskiego inwestora –
wyjaśnia dr Fulvio Poltinari.

W momencie zakupu należy również uiścić opłatę notarialną. Istnieją również podatki hipoteczne i katastralne, które są niskie i uiszcza się je u włoskiego notariusza, który następnie przekazuje je do włoskiego urzędu skarbowego.

Nie jest możliwe obliczenie zysku inwestora z góry, ponieważ wszystko zależy od kosztu zakupu nieruchomości, ceny usługi oferowanej klientowi, okolicy, bliskości morza, miast sztuki lub stolic województw oraz poziomu jakości i stanu nieruchomości.
– W każdym przypadku zdecydowanie sugeruję przeprowadzenie badania due diligence sytuacji poprzedniego właściciela, a następnie opracowanie indywidualnego biznes planu w celu określenia kwoty początkowej inwestycji, jaką powinien dysponować inwestor – radzi dr Fulvio Poltinari.
Jeśli inwestorem jest polska osoba fizyczna, stawki IRPEF (włoskiego podatku bezpośredniego) są progresywne i „rozłożone w czasie”. Wynoszą one od 23 proc. dla dochodów do 15 tys. euro rocznie, do 43 proc. dla dochodów powyżej 50 tys. euro rocznie.

Kiedy wybuchła wojna w Ukrainie, rynek nieruchomości w Toskanii oszalał – nigdy nie był tak dynamiczny
jak przez ostatnie dwa miesiące, więc ceny szybko rosną, ustanawiając nowy poziom.

– Z kolei, gdy inwestorem jest włoska spółka założona specjalnie w celu dokonania inwestycji, obowiązuje stała stawka 24 proc., do której należy doliczyć dodatkowy podatek regionalny (IRAP) w wysokości około 3,90 proc. (stawka zależy od regionu, w którym znajduje się nieruchomość) – wylicza dr Fulvio Poltinari.

Rynek nieruchomości w Toskanii oszalał
W samej Toskanii pandemia co prawda początkowo doprowadziła do upadku rynku nieruchomości, ale po jakimś czasie ruch transakcyjny zaczął odrabiać starty.
– Ubiegły rok był najlepszym okresem od lat 90. Co więcej, kiedy wybuchła wojna w Ukrainie, rynek nieruchomości w Toskanii oszalał – nigdy nie był tak dynamiczny jak przez ostatnie dwa miesiące, więc ceny szybko rosną ustanawiając nowy poziom. Oczywiście ten region miał olbrzymi potencjał od zawsze – w końcu Toskania jest wiecznie zielonym miejscem – ale wydaje się, że teraz robi się atrakcyjniejsza niż kiedykolwiek – przyznaje Tommy Contri z toskańskiego oddziału Knight Frank.

Warto pamiętać, że hotelowe trendy we Włoszech unikają klasy średniej, a więc na topie są obiekty luksusowe albo ekonomiczne.
Niesamowite krajobrazy za przystępną cenę
Jakie są przykładowe ceny? – Od małego butikowego hotelu z ośmioma apartamentami i ekskluzywną restauracją za 6 mln euro, po willę o powierzchni 4 tys. mkw. do renowacji i przebudowy na hotel za 12 mln euro plus dodatkowo koszty modernizacji, do już działającego hotelu z 40 pokojami o wartości 20 mln euro – wylicza ekspert Knight Frank.

W kolejce atrakcyjności inwestycyjnej są także: Abruzzo, Marche i Molise-krainy jeszcze niezbyt znane,
ale mają niesamowite krajobrazy, świetne jedzenie i ludzi, a ceny są bardzo niskie.

Najpopularniejsze regiony dla osób zamożnych to: Lombardia, Liguria, Toskania, Umbria, Kampania (Wybrzeże Amalfi), Puglia i Sardynia, więc najlepszym miejscem do zakupu luksusowego hotelu będzie jezioro Como, obszar Chianti, Wenecja lub Porto Cervo i centrum Rzymu.

W poszukiwaniu okazji należy udać się do południowych Włoch, ponieważ jest tam najpiękniejsze morze, a ceny są wciąż przystępne. Nadal stosunkowo niskie stawki ma kilka obszarów w Umbrii i Toskanii. Następne w tej kolejce atrakcyjności inwestycyjnej są:
Abruzzo, Marche i Molise – krainy jeszcze niezbyt znane, ale mają niesamowite krajobrazy, świetne jedzenie i ludzi, a ceny są bardzo niskie – wylicza Tommy Contri z toskańskiego Knight Frank.

Grażyna Kuryłło